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如何计算投资回报率？有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价诸君暂且记下这个公式，后边会用到！

写这篇文章，主要是笔者此前看到国內一家机构公布了全国100个主要城市的租金回報率排名。数据显示，衡阳、哈尔滨、西宁、鞍山位居前4名，租金回報率在4%以上。而重庆在100個城市中位于中游，租金回报率仅为

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2.72%。

图片来源：百度图库

很多人可能会想：什么？我大重庆才

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2.72%！这！不！科！学！

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2.72%！这个回报率你能接受吗？反正笔者是不能接受的！那么，如何在房产投资过程中收获最大回报率？三点：选好地段，认准产品，看好价格。

选地段自不必多说，李嘉诚的名言应该都熟悉吧！而纵观重庆土地市场，礼嘉、悦来、蔡家无疑是首要选择之地。而如果要评选2017重庆性价比最高、最火热的区域，蔡家绝对名列前茅。从2016至2017，包括万科、金科、龙湖等知名房企都纷纷将目光投向这一板块。

大家都往蔡家跑，蔡家真有这么好？

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前几年，蔡家一直处于高关注低入驻的状态，地段偏，配套差，让很多购房者对蔡家心理距离很远。但是随着区域交通的日渐完善，蔡家板块将成为连接沙坪坝、渝北、北碚三区的重要枢纽。与此同时，逐渐成型的高新技术产业区和生态智慧城也提升了蔡家板块的价值。

要知道，万科、旭辉、金科、龙湖等行业巨头都进驻了，近期蔡家一块土地拍卖，成交楼面价超过8000元/平方米，充分证明了该区域价值洼地的属性和未来升值的潜力！另外一方面，要致富先修路，蔡家三座大桥率先架起，谁能想到蔡家未来有11座桥，4条轻轨！当一个地方拥有了通达四方的交通，它就能吸引越来越多的人！据了解，目前有世界500强企业12家，中国500强企业10家，共556家企业扎堆蔡家，未来估计也是热闹的哟~

最最重要的，蔡家设立了自贸区！全国只有12个！蔡家板块各种涨价是必然的！众所周知，今年年初，蔡家发展再迎国家级战略机遇，蔡家组团1.18平方公里被纳入了重庆自由贸易试验区实施范围，成为了重庆自由贸易试验区之一。

就像复旦大学教授、中国房地产数据研究院院长陈晟说：“2013年，中国首个自贸区上海自贸区设立后仅一年，自贸区板块房价涨幅几乎达到全市平均涨幅的一倍，其概念对区域内的房地产市场明显起到了利好作用。”

不经意间，大家发现，原来蔡家已经这么牛了，怪不得大家都往蔡家跑！

投资蔡家选哪里？当然是商务中心区！

笔者最近有位朋友就在咨询，重庆目前最具投资价值的区域是哪里？我的答案毫不犹豫——蔡家！那么，投资蔡家选哪里，当然是蔡家商务中心！

其实，早在成立之初，蔡家就被定位为国际高端商务社区和两江半岛宜居新城。目前的蔡家也是主要分为了两个板块：一个是滨江居住区，一个是商务中心区。如果自住为主，建议选择滨江居住区的楼盘，如果选择投资，那么肯定要在商务中心去好好物色物色啦！

许多人不清楚蔡家商务中心在哪儿？其实主要是蔡家轻轨站所覆盖的老城区域。作为蔡家最早开发的区域，周边住宅入驻已然成型，轻轨交通便捷性有目共睹，再加上蔡家主干道穿插而过，未来的人流量亦是值得信赖。

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1.

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此外，该区域周边还有政府规划用地和青少年活动中心，新近拿地布局的红星美凯龙亦在附近不远。此区域作为蔡家新城中央商务区，不管是交通、政务，还是商业、人口，都具备毋庸置疑的优势。

住房限购政策下，商业成市场新宠

再回到笔者那位朋友身上，投资为主的话，究竟要选择什么产品？看看他的要求，“总价不高，首付30万，有配套有规划，重点是要租得出去，回报率5%以上，还方便转手！”这是朋友的原话！这样的条件似乎有些太占便宜了？一般人估计内心还得OS一句：想得美！

其实回报率5%以上的话，商铺是有条件可以达到的！业内人士曾预测，重庆下半年，住房很有可能会有更大力度的投资限制政策，这种情况下，投资方势必会将目光投到优质的商业上。

那么，什么人会选择购买或投资商铺？

随着房地产产业的成熟和城市商业经济的发展，商铺投资作为房产投资的一个新亮点，以高回报，高升值空间，位居股票、基金、住宅投资前列，成为有产者投资的热门选择。

首先，投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，而商铺通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。先付后用的付款方式使租金收取也较有保障。俗话说：“一铺养三代”不是没有道理！

再次，商铺投资具有较高的回报率。与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。据业内人士分析，商铺的投资回报率可达到8%左右。据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。

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最后，商铺具有投资潜力。目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4：1～6：1，可见商铺价格还有较大的上涨空间。

典型项目——旭辉嘉悦广场，一大波投资客已买买买

细数，整个蔡家中央商务区板块项目不多，仅中庚城、中央大街、中昂星汇以及旭辉的嘉悦广场。最近，针对蔡家这种火热市场，代理行业巨头中原趁市，做了一波动作——中原好铺节，选择了旭辉嘉悦广场。据说目前已有不少投资客在此买买买！旭辉嘉悦广场位处蔡家主干道上，周边商业繁华，地理优势得天独厚，正对面即是未来政府规划用地（规划中），旁边即是青少年中心（规划中），步行5分钟可到达蔡家的成熟区域。并且蔡家已在自贸区范围内。

项目周边将有十余所高校研究所环绕，10分钟即达轻轨6号线等，并以自身稀缺的商办综合体物业定位，吸引商业、办公、居住多需求人群，更奠定其在蔡家的重要城市地位。（嗯，搜狐搜房的楼盘资料是这样写的，笔者复制过来的！）当然，笔者一向有着实事求是的精神，周末专门抽了个时间去现场走访。老实说，还是有落差，除了已开通的轻轨6号线蔡家站，许多规划中的配套还未真正兑现。但这里无疑是蔡家目前成熟小区人口最多最成熟的地方，周边很多商铺都已经开业，还有江湖气很浓的老板开的嘉悦酒店！

说回产品，旭辉嘉悦广场采用广场铺设计，预留烟道，满足所有业态需求；围合式广场布局，让客户驻足停留时间更长，保障充足人气和人流量；据笔者观察，嘉悦广场目前已有医疗、酒店、家政、茶楼、餐饮、便利店等大大小小10大类30余商家入驻并开业经营！

目前建面40-60㎡左右，单价约在14000元/平上下，而该区域市场租金大概是60-90元/平/月，如此一来，我们套用公式可得：60*12/14000=5%或者90*12/14000*=7%，5-7%的转化率确实不少呢！

所以，如果你手里有点闲钱，嘉悦广场的商铺还是可以考虑，中原好铺节貌似拿出了10套出来做特价活动，我看了下面积挺小，30多万首付都可以搞定一套！当然，笔者还是要提醒各位，投资需谨慎！多比较！多分析！不盲目下手！也别犹豫不决！该下手时就下手！

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